Рабочие заметки
Что обсудили с Натальей
Оператор проекта (управляющая компания) о модели управления апарт-отелем на Заслонова 18: как делятся расходы и доход, юридическая форма, технологии и ближайшие шаги.
Внутренний документ · не для собственника
Формат
Заходим партнёрством, не подрядом
Наталья хочет работать именно в партнёрстве и прямо говорит, что подрядные схемы не рассматривает: «быть в одной лодке, каждый в своей зоне компетенций делает качественный продукт и получает адекватную прибыль». Юридически – одно ООО с выделенными долями между нами (L7 + Наталья), которое и выступает управляющей компанией.
Объект
Что известно про сам дом
- Базовые номера – двухместные (часть можно заселить на 3). Весь номерной фонд отснят на видео, планы и схемы – на Google Диске.
- Долгосрочная аренда за 100–200 тыс/мес – нереальна (слова Натальи): нет инфраструктуры и доп.услуг. Эту цифру из презентации собственника нужно смягчить.
- Цоколь с окнами – потенциал доп.дохода: кухня неполного цикла (как в смарт-отеле «Кантемировский»), либо склад + место для хоз.персонала, либо сдать в субаренду. Пока идея, надо считать.
Расходы
Кто что оплачивает
Собственник
из своей доли / прибыли
- Амортизация и эксплуатация здания
- Инженерные системы
- ЖКХ – основные квитанции
- Вопросы с городом, сетями, муниципалами
- Свои налоги (по форме НО)
Управляющая компания
из своей комиссии / опер.прибыли
- Уборка и прачечная
- Расходники и химия
- Мелкий ремонт при эксплуатации
- Бюджет на привлечение гостей
- Коммуналка по счётчикам (газ/эл/вода – факт)
Спорный момент: ущерб по вине жильцов – кто несёт, обсудим отдельно.
Комиссия
Как считается вознаграждение УК
База = выручка со всех площадок за месяц (сумма прожитых ночей в рублях) минус комиссии площадок. Уже от этой суммы считается комиссия управляющей компании.
Авито 15%Островок 15%Суточно 20%Броневик 25%Свой сайт / прямые 10%
- Комиссия УК: 50% в общем случае.
- Если один юнит приносит больше 2 млн ₽/год — снижаем до 40% (поэтому в расчёте по крупному юниту доля собственника выше).
- Рынок агентов держит 25–35% от валовой (но там всю коммуналку платит собственник).
- Тактика переговоров: заявить чуть больше, поторговаться и прийти к ~35% как к среднему.
Финмодель
Считаем в двух вариантах
Наталья готовит две финмодели (обещает дожать ориентировочно к 14 августа, с учётом наших бюджетов и доп.каналов – SEO/GEO/Директ). Выберем ту, где меньше рисков и больше интереса.
Вариант A
Комиссия УК
УК берёт процент от (выручка − комиссии площадок), 35–50%. Из этой комиссии сама покрывает всю операционку и платит налоги.
≈ так считает текущий калькулятор
Вариант B
Делёж чистой прибыли
Выручка минус все расходы (содержание, расходники, маркетинг, фонды) = операционная прибыль. Её делим с собственником: 70/30, 75/25 или 80/20 в его пользу.
Наш внутренний делёж (L7 и Наталья) считается уже от операционной прибыли УК – после её расходов и налогов, а не от валовой комиссии.
Юр. форма
Как оформляем
- ООО с выделенными долями L7 + Наталья – это компания-оператор.
- Договор УК ↔ собственник, варианты: доверительное управление (регистрируется, на 5–10 лет, защищает от смены УК, но требует отчётности) · агентский (идеально – база налога только комиссия, но вряд ли пройдёт под эту деятельность) · аренда (берём права и обязанности как пользователь).
- Классификация на ООО: категорию «4 звезды» не пройдём (площадь санузлов не соответствует нормам) → выбор между «3 звезды» и «без звёзд» (просто название). Обсуждается.
- Есть проверенный юрист (ведёт арендные компании в СПб) – планируется встреча-знакомство.
Стратегия
Зачем нам это только для нас
Собственник купил дом, разделил на кадастровые юниты (готовая коммерческая недвижимость) и хочет продать их поюнитно в розницу – но без управляющей компании они не продаются.
- Наш план: построить УК и сделать так, чтобы продажа каждого юнита шла только вместе с договором управляющей компании.
- Горизонт ~3 года: когда собственники сменятся на розничных, продать саму УК как готовый бизнес – заработать и на деятельности, и на продаже.
- Посредник (агентство недвижимости) свёл стороны и претендует на ~10% долю при продаже УК + комиссию за продажу (и до 4% за приведённого клиента).
Технологии
На чём поедем
- PMS / channel manager: Bnovo (или TravelLine) – агрегирует брони со всех площадок, двусторонне синхронит даты и цены, интегрируется с сайтом через API.
- Bitrix24 (проплачен до конца года) – воронка проживания гостя, связка с Bnovo.
- Служба приёма и размещения (стойка): сканы паспортов, подача в МВД.
- Бухгалтерия – есть проверенные бухгалтеры (ведут её текущую посуточную компанию).
Дальше
Порядок шагов
- Финмодель — Наталья готовит два варианта, ориентир к 14 августа.
- Встреча втроём по финмодели — сводим видение, дополняем.
- Юрист — форма договора с собственником, классификация.
- Оргструктура — делим зоны ответственности и операционку.
Логика: сначала финмодель (ей «прощупываем» собственника), потом на её основе – оргструктура.