40 апартаментов в центре СПб (ст.м. Пушкинская). Партнёрство L7 + Наталья (УК). Здесь собираем всё по проекту: КП, анализ, финмодель, орг-структуру. Дальше вырастет в сервис.
Модель вознаграждения: B — делёж чистой прибыли, собственник 80% / УК 20%. Горизонт 3 года, 40 номеров (21 «стандарт» 1–2 чел + 19 «комфорт» 3–4 чел). Загрузка растёт: 69% → 75% → 82% (реалистично, без мифа про 90%).
Итоги по годам
Показатель
Год 1
Год 2
Год 3
Год 1 помесячно — выручка · расходы · чистая прибыль
ВыручкаРасходыЧистая прибыль
Февраль и конец года — в лёгком минусе по чистой прибыли (низкий сезон + постоянные расходы). Пик — лето.
Структура выручки · Год 1 (84 млн ₽)
Структура расходов · Год 1 (38,6 млн ₽ + налоги 8,9 млн)
Маркетинг: вставка в финмодель
В модели строка «Расходы на маркетинг» = 0. Вставляем её двумя строками — рекламный бюджет и команда L7 (как просила Анна — развести). Ниже честный пересчёт: как это меняет чистую прибыль и делёж 80/20. Налог в модели считается от выручки (УСН «доходы»), поэтому маркетинг уменьшает чистую прибыль на полную сумму — на налоги не влияет.
Статья маркетинга
В месяц
В год
Пересчёт: было (маркетинг = 0) → стало
Показатель
Год 1
Год 2
Год 3
Чистая прибыль по годам — было vs стало
Было (маркетинг = 0)Стало (с маркетингом)
Маркетинг заложен постоянной суммой; по мере роста прямых броней его долю в выручке можно снижать — поэтому маржа в годах 2–3 восстанавливается.
РЕШИТЬЧей это расход — ключевой вопрос к собственнику
Вариант по умолчанию (как в модели Натальи): маркетинг — общий расход, делится 80/20 вместе со всей прибылью. Альтернатива: команду L7 мы берём на себя из своей доли (вкладываемся «людьми», как со-инвесторы) — тогда наш процент должен быть выше 20%. Рекламный бюджет почти всегда общий/на собственнике. Это обсуждаем на встрече.
Наша сверка с КП — насколько модель годная
Микро орг-структура (с созвона)
Кто за что отвечает. Первичное распределение по зонам — доработаем в задачник.
Операции / продукт
Наталья (УК)
Производственный блок целиком: хозяйственный отдел (хаускипинг — чистота, расходники)
Техники / главный инженер, безопасность
Служба приёма и размещения (СПиР): стойка, Bnovo, звонки, заселение, чек-листы
Сбор отзывов и ОС (оценка ниже 8 → идём к гостю), NPS
Коммунальные, взаимодействие с городскими службами
Своя CRM: по API тянет площадки, база клиентов, переписка, аналитика, лояльность
Боты (авто-ответы, продажи на сайте)
Автоматизация отчётов собственникам (TG-бот: линии коммерция / техничка)
Открытые / пограничные зоны
СПиР — пограничная (продукт ↔ продажи): чьи KPI, как считать. Опыт берём у Натальи, L7 может привнести автоматизацию.
Безопасность — отдельный специалист (в финмодели заложен в производственный ФОТ).
Доп.услуги / цоколь: питание (кофейня / кейтеринг / завтраки, неполный цикл — «свечку не вывести»), спортзал / коворкинг, своя прачечная. Решается по аудитории и с собственником.
Первичные расходы запуска (маркетинг+сайт ~600к, классификация/оснащение ~150–200к, ремонт помещений) — чьи деньги: собственника / общие из прибыли 80/20 / наши (тогда наш % больше).
Стратегия проекта (с созвона)
Инфраструктуру делаем под конкретный объект, но упаковываем как юнит — отдельные почты, аккаунты, отзывы, бренд = актив для будущей продажи УК.
Интеллектуальная собственность (CRM, лиды, база клиентов, репутация) — наша. Собственнику принадлежит только недвижимость → уйти от нас ему невыгодно.
Договор доверительного управления — регистрируется в Росреестре, длительный; отказаться собственнику непросто.
Цель: накатить работающую структуру → собственник продаёт юниты порознь вместе с договором УК → 1 собственник становится 5–30 → через ~3 года продаём саму УК (операционная прибыль + репутация как актив).
Ответственность УК по ДУ высокая: страхование обязательно (в модели заложено), вплоть до «сосули сбивать — мы».
Следующий шаг: встреча с собственником (след. неделя, чт/пт) — показать финмодель + презу на наших цифрах, обсудить первичные вложения.
Локальный хаб · данные из финмодели Натальи (Google Sheets, загружено 04.09.2026) и транскрибации созвона.
Файлы проекта: finmodel.json, finmodel-natali.xlsx, АНАЛИЗ-и-стратегия.md, источники.md, данные-исследования.json.